01证据 A
租房时押金的数额、退还时间和扣减情形，必须写进合同
押金多少、什么时候退、什么情况下能扣，签字前就要写进合同。合同里没写的扣款理由，房东退租时不能拿来扣你的押金。
成本
不花钱。签合同时多花十分钟。难在要当着房东的面提出来
收益
行政法规写得很明白：「出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。
第 15 章 / 18 条建议
租房与买房✳
口径：金钱。租房最容易亏钱的地方是押金和中介。买房最费钱的地方是贷款利息，还有卖方知道、你不知道的那些事。节末几条讲买房：钱该打进哪个账户，定金和房款什么时候能要回来，交房晚了怎么办。还有怎么防卖方一房二卖，房贷利率怎么往下谈。最后两条讲住进去以后：物业不能停水停电催物业费，新房漏水在保修期内找开发商修。
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02证据 A
被断水断电、换锁、上门威胁赶人，先报警留证：法规禁止用这些方式逼你腾房
房东不能靠断水断电、换锁、上门威胁逼你解约或者搬走，法规明令禁止。遇上了先报警，把证据留下。不要自己动手和对方对抗。
成本
不花钱。打个电话报警，当场就能做
收益
行政法规写得很明白：「出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。」腾退就是让你搬走。遇到这类情况先报警，把证据留下。不要自己动手对抗
03证据 A
中介不得代收代付租金和押金，钱直接给房东
按规定，房租和押金不能由中介代收代付，钱直接付给房东。钱在中介手里过一道，就多一次它卷款跑路的机会。付款前核对收款人是不是产权证上的名字。
成本
不花钱。付款前核对收款人，几分钟。难在要顶住中介让你把钱转给它的说法
收益
行政法规把「代收、代付住房租金、押金」列为房地产经纪机构的禁止行为，中介不能替房东收你的房租和押金。钱在中介手里过一道，就多一次卷款跑路的机会
04证据 A
租长租公寓先查它的资金监管账户，别图便宜一次性付一年
一次性付一年，拿到的折扣就那么点。公司一旦跑路，你的押金和剩下十几个月的房租可能一起没。绑了租金贷更糟：公寓跑了，贷款还是你按月还完。签约前先查它有没有公示资金监管账户。
成本
不花钱。查一次十几分钟
收益
行政法规要求转租经营的住房租赁企业「设立住房租赁资金监管账户并向社会公示」。转租经营就是企业从房东手里整租下来，再转租给你。
05证据 A
房子租期内被卖掉，租约继续有效，不用搬
租期内房子被卖掉，你的租约照样有效。新房东要按原来的合同让你住到期满。不用搬，也不用重新谈价钱。前提是你已经合法住在里面，合同、转账记录、入住时间的证据都留好。
成本
不花钱
收益
民法典里有一条叫「买卖不破租赁」。法条原话是：租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租期里房子换了主人，已经签好的租约照样有效。新房东要按原合同让你住到期满
06证据 A
租房签约前核对产权证和抵押情况，所有款项走转账并备注用途
签约前让房东拿出身份证和产权证。再带身份证去不动产登记机构，查房子有没有抵押、有没有被查封，没签合同也能查。出租前就抵押或者查封的房子，被拍卖换了主人，你没法要求接着住。钱都走转账、备注用途，留个凭据。
成本
不花钱。带身份证跑一趟不动产登记机构，查一次半小时。难在要当面让房东拿出产权证
收益
签约前，房东要向你出示身份证明和不动产权属证书。没有产权证的，要拿出别的能证明他有权出租的材料。
07证据 A
二手房让中介代收房款的，必须走中介在银行开的交易资金专用存款账户
中介代收房款的，按规定必须走它在银行开的专用账户。这个账户受监管，钱不能打进中介自己的账户，也不能转给经纪人个人。
成本
不花钱。难在要坚持走专用账户，可能得跟中介多争几句
收益
规章写得很明白：约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过其在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转。房款进的是受监管的专用账户，不是中介自己的账户，也不是某个经纪人的私人账户
08证据 A
别租隔断房：最小出租单位是原设计的房间，厨房、卫生间、阳台不得住人
按规定，最小的出租单位是原来设计好的那间房。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能住人。另外，租期内房东也不能自己说涨租就涨租。
成本
不花钱。代价是同样的预算，要么住得远一点，要么住得小一点
收益
规章写得很明白，最小的出租单位是原设计的房间，不能把一间房再隔成几间分开租。人均租住建筑面积不得低于当地规定的最低标准。
09证据 A
城镇户口想搬去乡下住，只租农房，别买宅基地和宅基地上的房子
城镇户口的人不能到农村买宅基地、农民的房子或者「小产权房」，国家文件明令禁止。村里人说「写个合同就行」，也一样不行。想在乡下长住，就签租赁合同，一次最长签 20 年，到期再续。
成本
不花钱。代价是房子不归你，租期一次最长 20 年，到期要重新和房东谈
收益
国务院办公厅的文件写得很明白：「城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或『小产权房』。
10证据 A
买期房时先看预售许可证，定金、首付和贷款只打进合同写明的预售资金监管账户
期房就是还没盖好就开卖的房子。没有预售许可证，开发商不能卖，也不能收定金。你交的首付和贷款，按规定要全部进监管账户，等房子能交付了才解除监管。钱打到别的账户，就不在这层保护里。
成本
不花钱。签约前看一眼预售许可证，付款前核对账户，几分钟。难在销售让你转到别的账户时，要坚持不转
收益
期房在法规里叫商品房预售，是开发商把正在建的房子先卖给你。2026 年 8 月，住建部、自然资源部和金融监管总局发文规定：「购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。
11证据 A
买新房交了认购定金或者首付，没签成正式合同、贷款批不下来（比如签约后政策收紧、银行停贷）又怪不到你的，要求开发商退钱
交了认购定金却没签成正式合同，或者贷款批不下来，先看是谁的原因。原因既不在你也不在开发商的，开发商要退定金，或者退房款加利息。签约后政策收紧、银行停贷，一般算双方都怪不到。你自己征信有逾期、收入不够，算你的原因，定金可能要不回来。
成本
不花钱。签认购书和正式合同时多看两条条款。开发商不退，就要去法院起诉
收益
最高法的司法解释写明：开发商通过认购、订购、预订收了定金，因为一方的原因没签成正式买卖合同的，按定金规则处理。
12证据 A
买新房签合同前看清面积误差怎么处理，楼书、广告和沙盘上的承诺拍照留好
合同没另外约定的，交房后登记的面积和合同差 3% 以内，按实际多退少补。差超过 3%，你可以退房，开发商 30 天内退钱加利息。广告里对小区的房子和配套说得很具体、又影响你买不买的承诺，没写进合同也算数。
成本
不花钱。签约前多看两条条款，顺手拍照截图
收益
住建部规章写明，按面积计价的，合同里要写清面积有误差时怎么处理。合同没写的，按下面几条办。
13证据 A
买新房遇上开发商逾期交房、逾期办证，先发书面催告留证据，再按合同要违约金
开发商晚交房，你先书面催它，三个月内还不交，可以退房。合同没写违约金的，按同地段同类房子的租金赔你。因为开发商的原因拿不到产权证，也要赔，拖过办证期限一年以上还可以退房。退房的权利有期限，别一直拖着不表态。
成本
不花钱。写一份书面催告，用快递寄出并留底。真要退房或者索赔，多半要打官司
收益
最高法的司法解释写明：开发商逾期交房，你催告以后 3 个月内还不交的，你可以解除合同，合同另有约定的除外。
14证据 A
买房签约前查清有没有查封和抵押，签约后去不动产登记机构办预告登记
签约前带身份证去不动产登记机构，查这套房有没有抵押、查封，有没有先登记给别人。合同里约好办预告登记，签完就去办。办了以后，卖方不经你同意再卖或者再抵押，登记机构不给办。能正式过户以后 90 天内要去办过户，过了预告登记就失效。
成本
签约前带身份证查一次，半小时。签约后和卖方带材料去登记机构跑一趟，按当地标准交登记费
收益
民法典写明：签了买房协议，为保障将来拿到房子，可以按约定向登记机构申请预告登记。
15证据 A
背着浮动利率房贷的，利率比新发放的房贷高出一截时，找银行协商降利率或者申请置换
房贷利率是在一个基准利率上加几个点，加的点原来签死不变，2024 年起允许你和银行商量改。你的利率比全国新发放的房贷高出一截，可以找银行商量降，或者申请新贷款换掉旧的。贷 100 万元、30 年，利率低半个百分点，利息少约 10 万元。
成本
不花钱。打银行客服电话或者在手机银行里申请，一次几十分钟。银行不一定同意
收益
人民银行 2024 年的公告允许借贷双方协商变更房贷利率在 LPR 基础上的加点幅度。
16证据 A
买首套房要贷款的，先用住房公积金贷款，额度不够再加商业贷款做组合贷，别直接全做商业贷款
首套房 5 年以上的公积金贷款利率是 2.6%，2026 年 6 月银行新发的房贷利率约 3.1%。贷 100 万元、30 年，全用公积金比全用商贷少付利息约 9.6 万元。公积金能贷的钱有上限，不够的再用商贷补上，这叫组合贷。
成本
不花钱。要多跑公积金中心或受托银行一两趟，放款可能比单做商贷晚几天。前提是你已经连续交了一段时间公积金
收益
人民银行 2025 年 5 月 7 日发文下调公积金贷款利率，从 5 月 8 日起执行。
17证据 A
住小区被物业停水、停电、停暖、停气逼交物业费的，向当地房地产主管部门投诉；自己欠了物业费，物业只能催告、起诉或者申请仲裁
物业不能靠停水、停电、停暖、停气逼你交物业费，遇上了向当地房地产主管部门投诉。物业按约定提供了服务，你不能拿「没用过」当理由不交，欠着不交它可以起诉。擅自多收、重复收的那部分，可以不交，交了能要回来。
成本
不花钱。打电话或者写一份投诉，几十分钟。物业不改、你又要它赔损失的，就得去法院起诉
收益
民法典第九百四十四条写了三层意思。第一层原话是：「物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
18证据 A
买新房收房时当场验房、把问题写进交房记录，漏水和水电管线出毛病，在《住宅质量保证书》的保修期内找开发商修
开发商交房时要给你《住宅质量保证书》。施工单位的法定最低保修期，卫生间、屋面、外墙漏水是 5 年，水电管线和装修 2 年，都从竣工验收算。开发商给你的保修期，不能比施工单位剩下的保修期短。保修期内它不修或拖着不修，你可以自己找人修，钱由开发商出。
成本
不花钱。收房当天多花两三个小时，逐间看墙、地、门窗和水电，拍照留底。请人帮忙验房要另外花钱
收益
住建部规章写明，卖商品住宅时，开发商要向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。